Le droit immobilier est en constante évolution, et il est essentiel pour les locataires et les propriétaires de se tenir informés des changements législatifs qui peuvent impacter leurs droits et obligations. Dans cet article, nous nous pencherons sur certaines des réformes les plus importantes en matière de droit des locataires et des propriétaires, issues notamment de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Réforme du bailleur social

La loi ELAN a introduit une série de mesures visant à simplifier et moderniser le secteur du logement social. Parmi ces mesures figure la création d’un nouveau type d’organisme de foncier solidaire (OFS) dont l’objectif est de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes. Les OFS permettent aux ménages d’acquérir un logement en dissociant le coût du foncier du coût de la construction, rendant ainsi l’achat plus abordable.

De plus, la loi ELAN a prévu la réduction du nombre d’organismes HLM, avec pour objectif de regrouper les bailleurs sociaux afin d’améliorer leur efficacité opérationnelle. Cette mesure a été mise en œuvre par le biais d’une obligation faite aux organismes HLM possédant moins de 12 000 logements sociaux de se regrouper avec d’autres organismes afin d’atteindre ce seuil.

Encadrement des loyers

L’une des mesures phares de la loi ELAN concerne l’encadrement des loyers. Cette disposition, qui avait été supprimée par une décision du Conseil d’État en 2017, a été réintroduite sous la forme d’une expérimentation de cinq ans dans certaines zones tendues. L’objectif est de limiter les augmentations excessives de loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail, afin de protéger les locataires et de favoriser l’accès au logement pour tous.

Ainsi, dans les communes concernées, le loyer d’un logement ne pourra pas dépasser un montant fixé par un arrêté préfectoral, correspondant à un loyer de référence majoré. Ce montant tient compte du type de logement, de sa localisation et de sa date de construction. Les propriétaires qui ne respectent pas cette obligation encourent des sanctions financières.

Le bail mobilité

Autre nouveauté issue de la loi ELAN : le bail mobilité. Il s’agit d’un contrat de location meublée d’une durée comprise entre 1 et 10 mois, destiné principalement aux personnes en formation, en stage ou en mission temporaire. Ce bail présente plusieurs avantages pour les locataires et les propriétaires :

• Pas de dépôt de garantie exigible par le propriétaire ;
• Une durée flexible et adaptée aux besoins du locataire ;
• La possibilité pour le locataire de résilier le bail à tout moment avec un préavis d’un mois.

Cependant, il convient de noter que ce type de bail ne peut être renouvelé ou reconduit. À l’issue du bail mobilité, les parties peuvent conclure un nouveau contrat soumis aux dispositions classiques du bail meublé ou non meublé.

Renforcement de la lutte contre les logements insalubres et indécents

La loi ELAN a également renforcé les dispositifs de lutte contre les logements insalubres et indécents. Ainsi, les propriétaires ont désormais l’obligation de proposer un logement décent et en bon état d’usage. En cas de manquement à cette obligation, le locataire peut saisir la justice afin d’exiger la réalisation des travaux nécessaires ou une réduction du loyer.

Par ailleurs, la loi a instauré un permis de louer, qui permet aux maires d’exiger que les propriétaires souhaitant mettre leur bien en location obtiennent une autorisation préalable. Cette mesure vise à garantir la conformité des logements mis sur le marché avec les normes minimales d’habitabilité et à prévenir la mise en location de logements insalubres.

L’évolution des rapports entre copropriétaires

Enfin, la loi ELAN a apporté plusieurs modifications au régime de la copropriété, notamment en ce qui concerne la gestion des travaux de rénovation énergétique. Désormais, les copropriétaires ont l’obligation de réaliser un diagnostic technique global (DTG) avant d’engager des travaux de rénovation énergétique, afin d’évaluer la performance énergétique du bâtiment et d’identifier les travaux les plus pertinents à réaliser.

De plus, la loi a simplifié les modalités de prise de décision en assemblée générale en instaurant un vote par correspondance. Les copropriétaires peuvent désormais voter par écrit, sans être présents à l’assemblée générale, ce qui facilite leur participation aux prises de décisions importantes pour la vie de la copropriété.

En synthèse

Les récentes évolutions législatives en matière de droit immobilier ont apporté des modifications significatives pour les locataires et les propriétaires. Parmi ces changements figurent la création du bail mobilité, l’encadrement des loyers, le renforcement de la lutte contre l’insalubrité et l’indécence, ainsi que plusieurs mesures visant à simplifier et moderniser le secteur du logement social et la gestion des copropriétés. Il est essentiel pour les locataires et les propriétaires de se tenir informés de ces évolutions afin de connaître leurs droits et obligations dans ce contexte en constante mutation.